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김경민 서울대 교수, '부동산, 사회적기업 그리고 혁신'


김경민 서울대학교 교수. 구혜정 기자


김경민 서울대학교 교수를 만난 곳은 카우앤독. 카페이자 동시에 소셜벤처를 위한 공유 오피스다. 이 장소를 추천한 사람이 바로 김 교수였다. 그는 2013년 지속가능한 지역 사회를 만드는 소셜벤처 어반 하이브리드를 설립했다. 사회적 기업과 공유경제를 프로필에 포함할 정도로 관심이 많다.

정작 이런 그의 전공은 부동산 금융이다. 하버드대에서 도시계획과 부동산 연구로 박사 학위를 받았다. 서울대에서는 도시계획 전공 교수다. 2009년 용산국제업무지구의 파산을 예견해 언론의 큰 주목을 받기도 했다. 최근 행정자치부 사회혁신추진단 자문위원을 맡았다. 부동산과 사회적기업, 혁신이 어떻게 연결되는 것인지 직접 들어보았다.

-활동 영역이 다양하다.

원래 했던 일은 부동산 금융이다. 미국 하버드에서 박사를 마치고 서울대로 온 다음 도시계획 쪽에 있었다. 그 당시 용산국제업무지구 개발이 이슈였는데 크게 놀랐다. 개발 스트럭쳐, 금융 계획 전부 다 잘못된 것이었다. 그 이후 저성장 시대에 돌입한 한국 사회가 어떻게 지역을 개발해야 하는가에 대해 관심이 갔다.

지역을 개발할 때 목적은 지역 주민의 주거복지 향상과 지역경제 활성화다. 미국은 주거복지와 관련해 한국의 주택공사 같은 곳에서 건설에 나서지 않는다. 비영리 지역사회 개발회사 일명 CDC(Community Development Corporation)들이 개발한다. 사실상 사회적기업의 원류다. 2010년 초반부터 CDC 타입의 개발회사들이 민간 임대주택을 짓고 있다.

이런 조직들이 가능했던 것은 다양한 부동산 금융 지원 정책들이 존재했기 때문이다. 그런 측면에서 사회적기업과 부동산 금융이 연결된다. 사회적기업에 관심이 있었다. 2010년 초반 이런 타입의 개발이 가능하다는 것을 보여주기 위해 어반 하이브리드를 설립했다.

당시 많은 돈을 투자할 수 없었기 때문에 돈도 벌고 사회적으로 기여할 수 있는 것들을 찾다가 나온 것이 쉐어하우스다. 쉐어하우스는 기본적으로 공유경제를 기반으로 한다. 현재 세대는 부모 세대보다 못 사는 최초 세대이기 때문에 이런 집단이 선택할 수 있는 것은 비용 절감이다. 그 관점에서 공유경제는 매력적이다. 비슷한 비용의 주거비를 내더라도 개선된 환경에서 살 수 있다. 공유경제가 밀레니얼 세대에게는 거의 필수적이라고 본다.

-미국에서 CDC가 개발을 주도적으로 할 수 있었던 이유는?

미국은 독특한 파이낸스 구조와 제도가 있다. 월스트리트 자본이 민간기업에 투자해서 도시 재생을 하고 돈을 벌었다. 국가도 돈을 번다. 미래의 수입에 대해서 텍스 크레딧 쿠폰(Low Income Housinc Tax Credit, 이하 라이텍)을 발행하는 방식으로 가능했다.

라이텍을 조금 더 설명하자면, 개발을 시작하는 사람(디벨로퍼)이 향후 10년간 자신이 벌 수 있는 소득의 세금을 미리 쓸 수 있도록 해주는 것이다. 향후 10년간 세금 10억이 발생한다면 10억 쿠폰을 준다. 사회적기업은 면세 사업자로 이 쿠폰을 금융시장에 판다. 그러면 월스트리트 자본은 이 쿠폰을 할인받아 산다. 이 쿠폰이 영향력이 커져서 시장 가격이 상승했다.

라이텍은 초기에 국가가 돈을 투자하지 않는다는 것이 장점이다. 약간 선후관계는 다르나 세금 발생 분을 미리 당겨서 쓰라는 것이다. 미국 상당수 임대주택 개발이 월스트리트에서 라이텍으로 조달한 자본으로 시작되고 있다. 부동산 개발은 기본적으로 임대료 수익 계산이 가능하다. 세금 발생분을 모아서 감세할 수 있다. 정부로서는 이러한 방식으로 개발이 이뤄지면 주변 집값이 올라 돈 한 푼 안 쓰고 인근 지역 재산세가 늘어나 감세 상쇄 부분이 있다.


사진. 구혜정 기자


-최근 시민이 발견한 지역사회 다양한 문제를 정부와 지자체 공공기관 시민단체가 함께 힘을 모아 해결하는 지역혁신포럼이 전국 단위로 열리고 있다. 이해관계자들에게 한마디를 한다면.

(사회적기업) 비즈니스 마인드를 가져야 한다. 기업가 정신이 있어야 한다. 몇몇 사회적 기업가는 정부 지원을 당연하게 여기는데 그렇다면 정부가 직접 복지 차원에서 접근하는 것과 다를 바 없다. 사회적 기업 역시 기본적으로 기업이다. 정부에서 국민에게 줘야 할 세금을 지원하는 것이다.

비즈니스 스킬 고도화가 필요하다. 지금까지 학계의 도움도 미약했고 정부의 정책이 미진한 부분도 있었다. 그것을 개선해 나가야 한다. 2010년 중반부터 사회적기업가가 크게 늘어나는 추세다. 결국, 금융적으로 자생할 수 있는 마인드를 갖춰야 한다.

(공공기관) 사실 공기업뿐만 아니라 민간기업도 포함된다. 기업의 사회적 책임(CSR)이 이슈화 된 지 오랜 시간이 지났다. 여전히 보여주기 식이 많다. 연탄 나르는 것도 좋다. 다만 구조화시켜야 한다. 한 번의 사업이 주변에 임팩트를 주고 장기적으로 갈 수 있는 구조를 고민해야 한다. 사회적기업을 육성해 지역 자체 문제를 근본적으로 해결할 수 있게 동참해야 한다.

-지역 주민이 문제를 발굴하는 혁신포럼에 대해서


지역 주민 중심 의제 발굴은 너무나도 중요하다. 우리나라 공무원은 능력은 뛰어나지만 하는 일이 많아 발굴할 수 없다. 발굴해도 문제 해결에 필요한 디테일을 갖추기 어렵다. 문제에 대한 인식과 발굴은 지역에서 하고 솔루션 단계에서 전문가들이 참여해야 한다. 처음부터 지역 주민이 해결할 수 있다면? 그건 이미 문제가 아니다. 반대로 지역 주민도 전문가 의견을 들어야 한다. 문제 핵심 이슈를 체크하고 밸런스를 갖춰 장기적 해결을 고민해야 한다.

혁신포럼에서 중앙정부, 지자체, 사회적기업, 공공기관, 지역 커뮤니티 역할이 있을 것이다. 대구혁신포럼 시도는 올해가 원년이다. 기존과 다른 방식으로 소프트웨어적 프로그램으로 지역 문제를 해결하는 첫 출발이다. 많은 실패 사례가 있을 것이다. 실패를 분석하고 다음 단계로 나아가야 한다.

-최근 공공기관이 사회적 가치 창출 분야에 관심을 쏟고 있다


TF 조직이 되어서는 안 된다. 중앙정부 정책 담당자의 의지가 중요하겠지만, 첫 실험 단계다. 이후 두 번 째 단계로 조직과 예산이 마련되고 실행할 수 있는 금융 시스템이 뒷받침된 이후에 조직을 정규 조직화해야 한다. 한국은 예산 배정을 위해 1년마다 평가를 하는데 장기적으로 돈을 쓸 수 있는 구조를 만들어야 한다. 조직과 재정이 갖춰진다면 사람이 바뀌어도 지속할 수 있다.

출처 : 미디어SR(http://www.mediasr.co.kr) 


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